汕尾市人民政府關于公布汕尾市城區2018年城鎮土地定級與基準地價的通知 汕府﹝2019﹞11號 市城區人民政府，市政府有關部門、有關直屬機構： 為確保我市基準地價適應土地市場發展的需要，進一步強化土地資源管理，根據《中華人民共和國土地管理法》《廣東省國土資源廳關于進一步嚴格規范基準地價管理的通知》（粵國土資利用發〔2018〕8號）等有關規定，我市編制了新一輪城鎮基準地價，并已經于2019年2月13日市政府七屆第三十八次常務會議審議通過，現予公布，自公布之日起施行。實施過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。 汕尾市人民政府 2019年3月11日 汕尾市城區2018年城鎮土地定級 與基準地價更新成果 一、基本成果 （一）評估范圍 本次汕尾市城區城鎮土地定級與基準地價更新的工作范圍為汕尾市城區（含紅海灣經濟技術開發區），評估總面積約294.95平方公里。 （二）基準地價內涵 基準地價是在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工業、公共服務等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。 本次基準地價是指熟地條件下的地價，即指在設定容積率、法定最高使用年期，設定土地開發程度條件下，分用途的土地使用權價格。具體是指： 商業路線價內涵：估價期日為2018年7月31日，設定容積率為2.0，土地使用年期為40年，土地開發程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水、排水、通訊，宗地紅線內場地平整），宗地標準寬度設定為4米，宗地標準深度設定為10米條件下，商服用地土地使用權的區域首層樓面地價。 商服用地基準地價內涵：估價期日為2018年7月31日，設定容積率為2.0，土地使用年期為40年，土地開發程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水、排水、通訊，宗地紅線內場地平整）條件下，商服用地土地使用權的區域平均單位面積地價和平均樓面地價。 住宅用地基準地價內涵：估價期日為2018年7月31日，設定容積率為2.0，土地使用年期為70年，土地開發程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水、排水、通訊，宗地紅線內場地平整）條件下，住宅用地土地使用權的區域平均單位面積地價和平均樓面地價。 工業用地基準地價內涵：估價期日為2018年7月31日，設定容積率為1.0，土地使用年期為50年，土地開發程度為“三通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水，宗地紅線內場地平整）條件下，工業用地土地使用權的區域平均單位面積地價。 公共服務用地（類別一）基準地價內涵：估價期日為2018年7月31日，設定容積率為2.0，土地使用年期為50年，土地開發程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水、排水、通訊，宗地紅線內場地平整）條件下，公共服務用地（類別一）土地使用權的區域平均單位面積地價和平均樓面地價。 公共服務用地（類別二）基準地價內涵：估價期日為2018年7月31日，設定容積率為1.0，土地使用年期為50年，土地開發程度為“三通一平”（即宗地紅線外通路、供電、供水，宗地紅線內場地平整）條件下，公共服務用地土地使用權的區域平均單位面積地價。 根據汕尾市城區土地市場、房地產市場的發展情況和政府地價管理的需要，選用路線價和級別價作為基準地價的基本表現形式。商業路線價采用首層樓面地價，商服用地、住宅用地、公共服務用地（類別一）基準地價采用單位面積地價和平均樓面地價，工業用地、公共服務用地（類別二）基準地價采用單位面積地價。具體表現形式分別為： 表1-1汕尾市城區2018年城鎮基準地價內涵表
注：①“五通一平”是指宗地紅線外通路、供電、供水、排水、通訊，宗地紅線內場地平整；“三通一平”是指宗地紅線外通路、供電、供水，宗地紅線內場地平整； ②商服用地包括：零售商業用地、批發市場用地、餐飲用地、旅館用地、商務金融用地、娛樂用地、其它商服用地等； ③住宅用地為城鎮住宅用地； ④工業用地包括工業用地、采礦用地、鹽田、倉儲用地等； ⑤公共服務用地（類別一）包括機關團體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫療衛生用地、社會福利用地、文化設施用地、體育用地等； ⑥公共服務用地（類別二）包括公園與綠地、公用設施用地等； ⑦采用基準地價系數修正法進行宗地評估時，商業路線價應選用首層樓面地價，商服用地、住宅用地、公共服務用地（類別一）應選用平均樓面地價，工業用地、公共服務用地（類別二）應選用單位面積地價。 （三）汕尾市城區基準地價更新成果 1.商業路線價 采用基準地價系數修正法進行宗地評估時，待估價宗地所處地段存在路線價的商服用地，臨街深度小于或等于30米的宗地，執行所在路段的商業路線價標準；臨街深度大于30米的宗地，執行所在區域級別基準地價標準。 表1-2 汕尾市城區商業路線價表 2.級別基準地價 表1-3 汕尾市城區級別基準地價結果表 注：①商服用地、住宅用地、公共服務用地（類別一）設定容積率為2.0，工業用地、公共服務用地（類別二）設定容積率為1.0； ②采用基準地價系數修正法進行宗地評估時，商業路線價應選用首層樓面地價，商服用地、住宅用地、公共服務用地（類別一）應選用平均樓面地價，工業用地、公共服務用地（類別二）應選用單位面積地價。 二、修正體系 本次基準地價是指在設定容積率、法定最高使用年期，設定土地開發程度的條件下，分用途的土地使用權區域平均價格，采用基準地價系數修正法進行宗地估價時，應按規定選用相應修正系數。 （一）商服用地基準地價修正體系 汕尾市城區商服用地基準地價修正體系包括區域因素修正、容積率修正、樓層修正、使用年期修正、期日修正、臨路條件修正、臨街類型修正、其他個別因素修正及土地開發程度修正等。 1.計算公式 待開發項目：
已建成項目：
式中：
2.修正體系 2.1區域因素修正 表2-1 商服用地區域因素修正系數表
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